현재의 지식산업센터는 과거에 아파트형 공장으로 80년대 수도권지역 중소기업의 제조업체의 입지확보를위해 설립되었다. 우리나라 아파트형 공장은 수도권 및 대도시권 공업 집중화에 따라 영세기업들이 보다 효율적인 생산활동을 할수있도록 하는데 주안점을 두고있다. 국내 아파트형 공장이 처음 모습을 드러낸 곳은 인천 남동구 주안동이다.
초기에는 규모가 작아서 입주기업들이 불평이 컸다고 한다. 입주업체 대부분이 대형기계를 설치해야 하는 제조업체 였는데, 비좁은 내부에 하루종일 돌아가는 기계소음에 시끄러웠었다고 한다.
이것이 1세대 아파트형 공장이다.
기계소리로 시끄럽던 아파트형 공장은 2000년 중반부터 전성기가 시작된다.
과거에 회색 칙칙한 공장의 이미지에서 벗어나서 다양한 편의 시설과 문화공간을 갖추고있는 복합단지로 탈바꿈 하게 되는데, 1세대로 불리는 단순공장시설에서 2세대로 들어서면서 진정한 아파트형 공장시대로 들어서게 된것이다.
이시기부터는 층/동 별로 업무의 직접화가 가능한 공간으로 설계가 되었고 업무지원시설인 세미나실과 휴게실 편의시설이 들어서기 시작하였다.
‘산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법’ 제4장의 2에 따르면 지식산업센터란 동 일 건축물에
제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자(회사/공장)와 지원시설이 복합적 으로 입주할 수 있는
다층형 집합건축물이다.
동법 시행령 제4조의 5는 지상 3층 이 상의 집합건축물로 6개 이상의 공장이 입주할 수 있어야 한다고 규정하고 있다.
지식산업센터는 2010년 관계 법령 개정으로 기존의 ‘아파트형공장’ 명칭이 변경 된 것인데,
그 이유는 기존의 아파트형공장이라는 이름이 첨단지식기반산업의 집적 지라는 시설 이미지와 부합되지 않는다는 지적이 있어 왔기 때문이다. 지식산업센터는 1940년대 네덜란드에서 처음 등장하여 홍콩, 싱가포르, 대만 등 과 같이 토지의 효율적 이용이 필요한 국가들(공업용지가 부족한 국가)을 중심으로 널리 활성화되었다.
우리나 라에서는 80년대 후반부터 아파트형공장이라는 명칭으로 설립되기 시작하여 특히 서울을 비롯한 수도권을 중심으로 급속한 증가세를 보였다. 우리나라 지식산업센터의 연혁을 살펴보면, 1984년 공업배치법 시행령에 설치 근 거가 처음으로 마련되었으며, 1990년 개정된 공업배치 및 공장 설립에 관한 법에 아 파트형공장과 관련된 기본사항들이 체계적으로 규정되었다. 1989년 최초의 아파트 형공장이 중소기업진흥공단에 의해 인천 주안에 건립되었다.
그리고 1990년대 중 반 이후 정부의 지원정책과 벤처기업 육성에 관한 특별조치법 등을 통해 각종 세제 혜택과 건설비 지원 등이 있게 되면서 공급이 활성화되기 시작하였다
특히 외환위기 이후 급성장한 벤처기업들이 대거 아파트형공장에 입주하여 아파트형공장의 연 구 및 업무 기능이 강화되면서 사업자들은 고급 마감재 사용과 첨단보안시설 및 통 신 인프라 설치, 소음 및 진동 차단 설계 등을 기본으로 함으로써 흡사 오피스 빌딩 과 같은 투자대상이 되기도 하였다.
1995년 ‘아파트형공장의 활성화 방안’이 발표된 이후에 민간에 의한 아파트형공장 공급이 활성화되었다.
이와 같은 아파트형공장의 중요한 건설목적은 수도권 과밀억제지역 내 기업입지를 공급하는 차원이었으며,
최 근에는 전통제조업을 대체한 첨단제조업이나 첨단지식기반서비스업의 입지로서 지역의 산업 및 경제 활성화에 크게 기여하는 존재로 부각되고 있다.
그리고 지식산업센터는 수도권이나 대도시에서만 공급되는 것이 아니고, 지방에 서도 건설 공급될 수 있는 매력적인 기업입주 공간이 되고 있다. 또한 산업의 서비스 화, 융복합화 경향에 따라 생산위주에 탈피한 다른 유형의 기업 입주공간으로서 지 식산업센터 공급은 더욱 확대될 것으로 전망되고 있다.
지식산업센터는 지금까지 일본에서는 ‘공장 아파트(Industrial Tower)’로,
대만 88 정책논단 에서는 ‘표준공장(Standad Factory Building)’으로,
싱가폴에서는 ‘다층형 공장빌딩 (Flatted Factory Building)’ 등으로 나라마다 각기 다른 명칭으로 불리고 있다.
일본은 1975년에 공장공동이용사업을 추진하기 위한 제도를 마련한 바 있으나 제 1차 석유파동 직후의 경제침체와 높은 토지가격으로 사업의 추진이 다소 지연되어, 1981년부터 공장아파트사업으로 본격 시작되었고,
소규모 영세 제조업자들에게는 자 금조달능력이 없이 시급히 이전하기 위한 시설로 활용되어왔다.
싱가폴의 경우 1963 년 정부주도로 국토계획 차원에서 ‘주룡도시공사’라는 비영리 정부기관이 설립하여 저렴하게 표준공장, 아파트형공장 등을 건설하여 공급한 것이 시초다.
홍콩의 경우 1960년대부터 민간부문의 주도로 10층 이상의 사무실 형태의 건물을 건설하고 중소 기업에게 임대 또는 분양을 하는 형태로 전개되었다. 홍콩은 협소한 토지면적의 제약 을 효율적으로 극복하자는 방안으로 추진되어 세계에서 아파트형공장이 가장 활성화 된 곳이다.
대만의 경우 1970년대부터 산업단지의 개발을 적극적으로 추진하여 30개 산업단지를 조성하였고,
이중 21개 산업단지에서 아파트형공장을 건설하였다.
동남아 국가중에서는 아파트형공장에 가장많은 투자를 하고있는 나라는 싱가포르를 꼽을수 있는데,
싱가포르에서 아파트형공장은 다층형 공장빌딩이라고 불린다.
싱가포르는 좁은 국토를 고도로 이용해서 소득증대와 고용안정을 꾀하기 위해 국가가 기업들이 필요로 하는 공장건물을 제공 하는데 노력하는편이다.
특히 전기 및 전자제품 , 과학계측 , 제어기 , 출판 , 플라스틱업종의 생산활동에 알맞게 고안되어있는 특징이 있다.
‘산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법’ 제4장 2(지식산업센터)는 지식산업센 터의 설립, 자금지원, 분양, 입주, 처분, 입주자의 의무사항 등을 전반적인 사항 등을 규정하고 있다. 지식산업센터 관련 주요 조항은 <표 1>과 같다.
지식산업센터에는 제조업과 벤처기업, 지식기반산업, 정보통신산업을 운영하기 위한 시설과
생산활동을 지원하기 위한 금융, 보험, 의료, 보육, 기숙사, 근린생활시 설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등의 입주가 가능하다.
공장을 조성원가로 분양받을 경우 2년간 매각이 금지되며, 입주 대상시설이 아닌 타 용도로 활용하려는 자에게 양도 또는 임대할 수 없다.
세제지원제도로는 지식산업센터 최초 취득 시 취득세가 100% 면제되고, 분양받 아 사업을 하게 되면 5년간 재산세 및 종합토지세 50%를 감면 받을 수 있다
정부와 지방자치단체에선 기업들의 입주를 장려하기 위해 취득세 재산세 감면 등 각종혜택을 제공하고 있다.
2022년 말까지 최초 분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세를 50% 감면 받고,사업시설용으로 직접 사용하는
부동산은 37.5%의 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다.
임대목적의 개인 분양을 제한했던 규제도 올초부터 점진적으로 완화되고 있다.
이러한 이유 때문에 실수요자인 법인의 매입율이 70%정도였는데
요즘은 투자자(임대사업자)비율이 70%라고한다.
최근 아파트,오피스텔등 정부의 부동산 규제가 강화되면서 투자처를 찾지못한 부동산 자금들이 상업용건물로 분류된 지식산업센터로 몰리게 된것이고, 무엇보다 개인이 임대목적으로 구입하는것이 가능해진데다 임대수익을 안정적으로 올릴수있기때문에 ( 이유: 주로 개인사업자가 입주하는 상과와는 다르게 중소규모의 기업이 입주하기때문에 임대료가 밀리거나, 갑자기 공실이 될 위험이 비교적 적음) 그러나, 지식산업센터는 중소기업의 육성을 목적으로 지원하는 시설인만큼
실입주를 하는 중소기업에게는 취득세 50%감면 재산세 37.5% 감면이라는 혜택이 있지만,
임대사업자에게는 혜택이 별로 없다 ! (중요) 그럼에도 불구하고 투자가 이루어지고 있는 이유는
70~80%까지 대출을 받을수있기때문에 소액을가지고도 투자가 가능한것은물론, 입지에 따라 많은 시세차익과 안정적인 임대수익을 올릴수있기때문에 지식산업센터를 임대사업 하려는 사람들이 늘고있는것이다.
지식산업센터를 분양받아 직접 사용하지 않고, 임대사업을 하려한다면 임대업 등록시기와 절차를 알아야 한다.
지식산업센터는 실사용자가 아니라면 법적으로 분양을 받을수없기때문에, 상가/오피스텔 처럼 분양계약과 동시에 임대사업자를 등록할수는 없다.
원칙적으로 지식산업센터는 입주자격을 갖추고있는 실사용기업만 매수 및 분양을 받을수있다.
하지만 임대사업을 할수있는것은 분양받은 업체가 피치못할 사정에 의해 입주가 불가능하게 될 경우
자격요건을 갖춘 기업에게 임대를 할수있도록 한 법적 조항 때문에 지식산업센터의 임대사업이 가능하게 된 것이다.
따라서, 지식산업센터의 임대사업등록은 분양과 동시에 이루어질수없으며 입주계약을 먼저 체결 후
준공이후에 사업을 개시하고 난 다음 임대업을 등록할수있다.
<임대사업자 등록시기 >
비제조업 - 사업개시후
제조업 - 공장등록 완료후 이다.
<참고>
같은 건물에 위치한 여러 호실을 분양받은 경우에는 1개의 사업자등록으로 처리가 가능하지만
여러 개의 건물에 호실들을 보유하고 있다면 각 건물별로 사업자등록을 해야 한다.
○ A 건물에 405호, 608호, 702호를 분양받았다면 1개의 사업자등록으로 가능하며,
○ A 건물 405호, B 건물 608호를 각각 분양받았다면 각각의 호실마다 사업자등록을 별도로 해야한다.
* 분양을 받을자가 입주업종에 해당하지 않는 경우
- 분양권 매입전에 적정업종으로 사업자등록을 해야만 한다. 지금 사업을 하고있지않더라도 '예정'으로 등록하면 된다.
* 모집공고안 분양승인 통과
예) 경영컨설팅 사업자등록 → ( 준공 → 임대 ) →임대사업자로업종변경
> 처음부터 임대사업자로 등록 하지 않는 이유는 지식산업센터 분양 목적이 임대사업을 목적으로 하지 않기 때문에
대출이 80%까지 나오지 않을것이고, 사업을 영위하려는 사람기준으로 80%까지 대출이 나오는것이다.
< 참고 > 최근 세무서에서 임대차 계약서를 요구하고 사업자 사진을 가져오라는 식으로 사업자등록을 까다롭게 처리 하는경우가 많아지고 있다. 만약 사업자등록을 내기 위한 사업장이 없는경우라면 공유오피스의 비상주 사업자 서비스를 이용하면 된다. 해당 임대계약서를 세무서에 제출을 하면 바로 사업자등록이 가능하다.
지식산업센터의 사업자등록은 분양계약서와 등기부등본을 가지고 관할세무서에가서 등록하면 되는데
세금 환급부터해서 , 이러한 절차가 매우 까다롭기때문에 10만원만 주고 세무사 에게 맡기면 매우깔끔하다!
부동산에 투자를 할때 부부중 1명의 소득이 없는경우 무조건 소득없는 사람의 명의로 매수하는것이 유리하다 생각하는 사람들이 많은데 , 아파트형공장은 반드시 임대사업자등록을 해야 하는 만큼 누구의 명의가 유리할지에 대한 판단을 하려한다면 건강보험료나,국민연금같은 세금문제를 고민해야한다.
수입이 없던 사람이 임대사업자로 등록을 하게될경우 건강보험이 피부양자에서 지역가입자로 바뀌게 되면서
건강보험료와 국민연금을 직접 납부하게 된다. 건강보험료는 소득과 자산금액으로 평가되는데
임대사업자가 되는순간 건강보험료는 계속올라가게 되는거다.
그래서 직장을 다니고있는 남편대신 소득이 없는 아내의 명의로 임대사업자를 등록하는경우 아내는 건강보험료와 국민연금을 납부해야 한다.
실제 임대료 수익은 매달 들어오지만, 과거에 내지 않아도됬던 건강보험료와 국민연금이 빠져나가게 되면 실제로 수익은 줄어들게 되버린다.
이럴경우 남편의 소득구간이 많이 높지 않다면 남편의 명의로 매입을 하는게 유리할수가 있다.
* 직장인이면서 , 임대사업자를 내게 되면 [기타소득]으로 들어간다.
물론 이 경우 근로소득외에 임대소득이 발생하게 되므로 매년 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다
결국 무작정 소득없는 사람의 명의로 진행하는것 보다는 여러가지의 상황을 고려해서 누구의 명의로 하는게 좋을지 , 건강보험료와 국민연금 이외에 대출부분까지도 고려해서 고민해볼 필요가 있다.
대출을 해 주는 은행의 입장에서는 소득이 없는 사람은 한도나 금리를 소득이있는 사람보다 불리하게 적용할수있기때문이다.
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